เมื่อพูดถึงการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง สองตัวเลือกที่โดดเด่นที่สุดคงหนีไม่พ้น “หุ้น” และ “อสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นการลงทุนที่หลายคนให้ความสนใจและสามารถสร้างรายได้ในระยะยาวได้ดี อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการปล่อยเช่า ถือว่าเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่เป็นที่นิยมมากๆ และยังให้ผลตอบแทนในลักษณะของรายได้แบบ Passive Income ที่มีความชัดเจนและเข้าใจง่าย
การลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เป็นที่นิยมมากในปัจจุบัน ด้วยกลยุทธ์การกู้เงินจากธนาคารมาซื้อคอนโด และปล่อยเช่าเพื่อรับค่าเช่ารายเดือน บทความนี้จะพูดถึงจุดเด่นและวิธีการสร้าง Passive Income จากการลงทุนในคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า รวมถึงขั้นตอนและแนวทางที่ช่วยให้เริ่มต้นได้ง่ายๆ ตั้งแต่การเลือกคอนโดที่เหมาะสมจนถึงการบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้ที่ต่อเนื่องได้
ทำไมคอนโดปล่อยเช่าถึงเป็นวิธีสร้าง Passive Income ที่ดี?
การลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยม เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำและสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว ข้อดีของการปล่อยเช่าคอนโดคือรายได้ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องโดยที่เราไม่จำเป็นต้องมีการดูแลหรือจัดการอย่างต่อเนื่องด้วยตนเอง เหตุผลหลักๆที่ทำให้การปล่อยเช่าคอนโดเป็นวิธีการสร้างรายได้แบบ Passive Income ที่ดีมีดังนี้
- ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่น หนึ่งในข้อได้เปรียบหลักของการลงทุนในคอนโดมิเนียมคือค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่ต่ำกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ คอนโดมักจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ครั้งแรก และเป็นหนึ่งใน ธุรกิจสร้าง Passive Income มั่นคง
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักจะมาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, และระบบรักษาความปลอดภัย ซึ่งสิ่งเหล่านี้สามารถดึงดูดผู้เช่าได้ดีและนำไปสู่การสร้างรายได้จากการเช่าที่สูงขึ้น
- มีโอกาสการเพิ่มมูลค่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมสามารถสร้างโอกาสในการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินได้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ คอนโดที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและการดูแลรักษาที่ดีจะมีโอกาสเพิ่มมูลค่าได้มากกว่า ทำให้เป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่เพียงแต่ในแง่ของการสร้างรายได้จากการเช่าแต่ยังรวมถึงการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต
- ข้อกำหนดการบำรุงรักษาต่ำ การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมักหมายถึงการมีข้อกำหนดการบำรุงรักษาที่น้อยกว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต้องดูแลเพียงแค่พื้นที่ภายในคอนโดของตนเองเท่านั้น เพราะจะมีส่วนกลางในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและภายนอก
- ระบบรักษาความปลอดภัยที่แข็งแรง คอนโดมิเนียมมักจะมีระบบรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด เช่น การมีกล้องวงจรปิด, ระบบเข้าออกด้วยการ์ด หรือการมียามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ทำให้ผู้เช่ารู้สึกมั่นใจในความปลอดภัยและยินดีที่จะจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูงขึ้น
- สิ่งแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่เป็นชุมชน คอนโดมิเนียมสร้างสภาพแวดล้อมที่มีการอยู่อาศัยแบบชุมชน ซึ่งส่งเสริมให้เกิดปฏิสัมพันธ์ทางสังคมระหว่างผู้อยู่อาศัยและสร้างความรับผิดชอบร่วมกันในการดูแลรักษาทรัพย์สิน ผู้ที่ชอบการมีปฏิสัมพันธ์ทางสังคมและการอยู่ในชุมชนมักจะชอบอาศัยอยู่ในคอนโด
ขั้นตอนการสร้าง Passive Income จากการปล่อยเช่าคอนโด
1.การเลือกซื้อคอนโดที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า
การเลือกซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นควรพิจารณาหลายปัจจัยเพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนนี้จะสร้างผลตอบแทนที่ดีและต่อเนื่อง
- การเลือกคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากทำเลที่ดีจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่ายและสามารถเรียกราคาค่าเช่าได้สูง ทำเลที่ได้รับความนิยมมักจะอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า, ย่านธุรกิจ, ห้างสรรพสินค้า, และแหล่งบันเทิง
- ทำเลใกล้สถานศึกษา หรือเขตอุตสาหกรรม ทำเลกลางเมือง เพราะการเลือกคอนโดที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานศึกษา, สถานที่ทำงาน, หรือเขตอุตสาหกรรมก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี เช่น ที่นิยมสำหรับนักเรียน, นักศึกษา, และพนักงานในสำนักงาน นอกจากนี้ การเลือกคอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรม ก็สามารถทำให้การปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นและสร้างรายได้ที่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะกับกลุ่มนักธุรกิจต่างชาติที่มีกำลังเช่าสูง
- ทำเลที่มีแนวโน้มมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต การเลือกซื้อคอนโดในทำเลที่มีแนวโน้มจะเพิ่มมูลค่าในอนาคตได้ ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับแผนการพัฒนาเมือง, การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า, หรือโครงการใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในพื้นที่นั้นๆ การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพจะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าและสามารถทำกำไรได้ดีในอนาคต
- การเลือกคอนโดจากโครงการที่มีชื่อเสียงและน่าไว้วางใจสามารถช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้สูงขึ้น โครงการที่มีแบรนด์ที่ดีมักจะมีคุณภาพของวัสดุและการออกแบบที่ดี รวมถึงมีการบริการที่ดีมาก
- การเลือกห้องคอนโดที่มีการจัดแบ่งฟังก์ชันอย่างลงตัวและมีขนาดที่เหมาะสมกับการใช้ชีวิตของผู้เช่าเป็นสิ่งสำคัญ การเลือกห้องที่มีวิวสวยหรือห้องมุมที่มีความเป็นส่วนตัวจะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้สูงขึ้น
- โครงการคอนโดที่ดีควรมีการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงมีพื้นที่ส่วนกลางที่เพียงพอต่อจำนวนผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ควรมีสภาพแวดล้อมที่ดีและสะดวกต่อการเดินทาง การที่โครงการมีบรรยากาศที่น่าอยู่อาศัยและการดูแลรักษาที่ดีจะช่วยเพิ่มความน่าอยู่และความต้องการในการเช่า
2.การเตรียมคอนโดให้พร้อมสำหรับการปล่อยเช่า
ควรตกแต่งคอนโดให้น่าอยู่และดึงดูดผู้เช่า เลือกเฟอร์นิเจอร์และวัสดุที่ทนทาน รวมถึงกำหนดราคาค่าเช่าอย่างถูกต้องจากการ สำรวจราคาค่าเช่าในพื้นที่เดียวกัน ควรกำหนดราคาที่สามารถแข่งขันได้และน่าสนใจสำหรับผู้เช่า และการทำสัญญาเช่าที่ชัดเจนที่จะช่วยป้องกันการไม่จ่ายค่าเช่าได้
การกำหนดราคาค่าเช่าอย่างเหมาะสม
- การสำรวจราคาค่าเช่าในพื้นที่เดียวกัน จากข้อมูลจากเว็บไซต์หรือโซเชียลมีเดียเกี่ยวกับราคาค่าเช่าของคอนโดที่มีขนาดและทำเลใกล้เคียงกัน เพื่อให้ตั้งราคาค่าเช่าที่ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป
- วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Equity Dividend Rate)
- การคำนวณ Net Rental Yield เป็นการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกจากรายได้จากการเช่าที่ได้รับ แล้วนำผลต่างนั้นมาหารด้วยราคาทรัพย์สินที่ซื้อมา (ราคาคอนโด) เพื่อหาผลตอบแทนที่เหมาะสมที่ได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ (ค่าเช่าต่อปี – ค่าส่วนกลาง) x 100 / ราคาคอนโด
- Equity Dividend Rate ส่วนการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีจะต้องรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าจอง, เงินดาวน์, ค่าผ่อนคอนโด, ค่าตกแต่งห้อง และค่าเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น แล้วนำมาคำนวณกับค่าเช่าที่ได้รับ (ค่าเช่าต่อปี – ค่าส่วนกลาง – ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี) x 100 / (ค่าจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งห้อง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ)
ทำสัญญาเช่าและตรวจสอบประวัติผู้เช่า
- การตรวจสอบประวัติผู้เช่า การตรวจสอบประวัติผู้เช่าเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าผู้เช่ามีความรับผิดชอบและสามารถจ่ายค่าเช่าและทำตามกฎของสัญญาเช่าได้ ควรรู้ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับสถานะการทำงาน, รายได้, และประวัติการเช่าที่ผ่านมา และควรตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมจากแหล่งอื่น ๆ เช่น การติดต่อกับผู้เช่าที่ผ่านมา หรือการตรวจสอบประวัติการชำระเงิน
- การทำสัญญาข้อตกลงร่วมกัน การทำสัญญาข้อตกลงร่วมกันเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นโดยที่ละเอียดมากๆ ตั้งแต่การระบุรายละเอียดที่ชัดเจนเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่า เช่น ระยะเวลาเช่า, ราคาค่าเช่า, ความรับผิดชอบในการซ่อมแซม, และเงื่อนไขในการคืนคอนโด การทำสัญญาที่ชัดเจนจะช่วยทำให้ตัวเราเองและผู้เช่ามีความเข้าใจตรงกันและสามารถปฏิบัติตามได้อย่างถูกต้อง
- การรวมมาตรการป้องกันความเสียหาย เป็นปัจจัยหนึ่งที่จะสามารถป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับคอนโดได้ ควรกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับการดูแลรักษาคอนโดและการซ่อมแซมในกรณีที่เกิดความเสียหาย เช่น การเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายจากผู้เช่า เพื่อให้สามารถใช้เงินส่วนนี้ในการซ่อมแซมคอนโดได้ในกรณีที่เกิดความเสียหาย
การโปรโมทคอนโดและหาผู้เช่า
- การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น แอร์ ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือ ดิจิตอลดอร์ล็อค
- การตกแต่งคอนโดแบบ Multi-Function เพื่อให้ใช้พื้นที่ได้มากขึ้นเป็นสิ่งที่สำคัญในปัจจุบัน เริ่มต้นจากการเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่สามารถปรับใช้งานได้หลากหลาย เช่น โซฟาที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นเตียงได้ หรือโต๊ะทำงานที่พับเก็บได้ เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพ
- การโฆษณาผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ใช้เว็บไซต์และแอปพลิเคชันต่าง ๆ เช่น DDproperty
- ใช้ Social Media ในการหาผู้เช่า: ใช้ช่องทาง Social Media เช่น Facebook และ Instagram ในการโปรโมทคอนโด
3.การบริหารจัดการคอนโดเพื่อสร้าง Passive Income ที่แท้จริง
มองหาสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร เพื่อหาสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด ซึ่งจะช่วยลดดอกเบี้ยในระยะยาวและเพิ่มผลกำไรจากการเช่า และตรวจสอบเรื่องอื่นๆเพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียมและข้อกำหนดการผ่อนชำระ
- พิจารณาสินเชื่อที่เข้าร่วมกับโครงการคอนโด หลายโครงการคอนโดมีการจับมือกับธนาคารเพื่อเสนอสินเชื่อพิเศษให้กับผู้ซื้อ ซึ่งอาจจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติ
การดูแลรักษาคอนโด
- ซ่อมแซมและบำรุงรักษาสม่ำเสมอ ตรวจสอบประจำปีเพื่อเช็กสภาพห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ประตูดิจิตอล และเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่น ๆ และถ้าเจอปัญหาควรรีบซ่อมแซมทันทีเพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามไปมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูงขึ้น
คอนโดมือหนึ่ง หรือ มือสองดี?
คอนโดมิเนียมมือหนึ่งและคอนโดมิเนียมมือสองมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ควรเลือกคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการและสภาพการเงินเป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
คอนโดมิเนียมมือหนึ่ง (คอนโดใหม่)
- จุดเด่นหลักคือ มีสภาพห้องใหม่สมบูรณ์ ไม่ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม มีดีไซน์และส่วนกลางทันสมัย เช่น มีห้อง Loft หรือ Duplex และมีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน 100% และมีโปรโมชั่นลดราคาและค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองต่ำ
- ข้อเสียของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งคือ ราคาที่สูงกว่าคอนโดมิเนียมมือสองเนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างและที่ดินที่สูงขึ้นทุกปี และบางครั้งก็ต้องเสี่ยงเนื่องจากการเลือกใช้วัสดุคุณภาพต่ำกว่าในการก่อสร้าง
คอนโดมิเนียมมือสอง
- ข้อดีเช่นราคาที่ถูกกว่า มีโอกาสได้ทำเลดีกว่าในทำเลที่ต้องการ เข้าอยู่ได้ทันที และสามารถเห็นสภาพแวดล้อมและวิวจริงได้ โดยไม่ต้องรอการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
- ข้อเสียของคอนโดมิเนียมมือสองคือความไม่แน่นอนของสภาพแวดล้อมที่จะได้รับ และมีโอกาสต้องเสียค่าซ่อมแซมหากมีปัญหาหลังจากซื้อ
สรุป
คอนโดถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการสร้าง Passive Income ที่มั่นคง เพราะหากทำเลดี มีคนเช่าแน่ๆ และถ้าเลือกคอนโดที่เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งช้อปปิ้ง แหล่งงาน รับรองว่ามีคนเช่าแน่นอน นอกจากนั้นโครงการดี ส่งผลไปถึงความน่าเชื่อถือ โดยเลือกซื้อจากโครงการที่มีชื่อเสียง บริการดี ลูกค้าไว้ใจ ตึกสวย ปล่อยเช่าง่าย และหากเป็นไปได้ ตกแต่งคอนโดให้น่าอยู่ ทันสมัย จะดึงดูดผู้เช่าที่อยากอยู่สบายๆ และราคาก็ดีๆได้ และที่สำคัญที่สุดเลยคือการบริหารจัดการดี ให้มีกำไร จากการหาผู้เช่าดี มีประวัติชำระเงินตรง ดูแลตึก จ่ายค่าเช่าได้ และทั้งหมดนี้คือ วิธีการสร้าง Passive Income จากคอนโดปล่อยเช่า แบบง่ายๆสบายๆ
Source
https://www.bankrate.com/real-estate/invest-in-condo/
https://www.nowrealtybrokerage.com/passive-income/
https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/home-car/find-condo-renter.html
