เมื่อถึงเวลาที่เราต้องตัดสินใจเลือกซื้อที่พักอาศัยเพื่อลงทุนปล่อยเช่า คำถามที่เกิดขึ้นแน่ๆเลยคือ “บ้านหรือคอนโดดีกว่ากัน?” คำตอบของคำถามนี้ไม่ใช่เรื่องที่ตัดสินใจง่ายเลย เลือกซื้อที่พักอาศัยที่เหมาะสมกับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเพื่อสร้างpassive income ทั้งบ้านและคอนโดมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันไป ในบทความนี้ จะมาแนะนำ ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อสร้าง passive income ให้สามารถเลือกที่ลงทุนแบบไหน เลือกอย่างไรให้คุ้มค่าและคืนทุนกับการลงทุนในสินทรัพย์แบบนี้
ทำไมต้องลงทุนในบ้านหรือคอนโดเพื่อสร้าง passive income
ก่อนอื่นเลย การสร้างpassive income มีหลายวิธีมากให้เราได้เลือกลงทุน แต่ผลตอบแทนที่แน่นอนและมีเสถียรภาพสูงนั้นมาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อพาร์ทเมนท์ หรือพื้นที่พาณิชย์ แล้วปล่อยเช่าให้กับผู้เช่า รายได้ค่าเช่าที่ได้จากทรัพย์สินเหล่านี้จะเป็นรายได้แบบ Passive เพราะจะมีเงินเข้ามาเรื่อยๆ ซึ่งมีเหตุผลหลักๆ ดังนี้
1. รายได้ที่มั่นคงและสม่ำเสมอ การลงทุนในบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าช่วยให้เราได้รับรายได้ที่มั่นคงและสม่ำเสมอจากค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายในแต่ละเดือน ไม่ว่าจะเป็นการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว ทำให้เรามีรายได้เข้ามาตลอดแม้ว่าเราจะไม่ต้องทำงาน
2. การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง การลงทุนในบ้านหรือคอนโดในระยะยาวจะช่วยให้เราได้รับผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน ทำให้เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
3. ความเสี่ยงต่ำและการกระจายความเสี่ยง การลงทุนในบ้านหรือคอนโดมีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เช่น หุ้นหรือคริปโตเคอเรนซี และราคาของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะไม่ผันผวนตามตลาดการเงิน
4. สิทธิประโยชน์ทางภาษี การลงทุนในบ้านหรือคอนโดสามารถให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีหลายอย่าง เช่น การหักดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย การหักค่าเสื่อมราคา และค่าบำรุงรักษา ซึ่งช่วยลดภาษีและเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนได้
5. การป้องกันจากเงินเฟ้อ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพในการป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ เมื่อค่าเงินลดลง ราคาค่าเช่าและมูลค่าของบ้านหรือคอนโดจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
6. ความยืดหยุ่นในการลงทุน การลงทุนในบ้านหรือคอนโดมีความยืดหยุ่นมาก สามารถเลือกลงทุนตามที่เราต้องการ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ การปล่อยเช่าระยะยาว หรือการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร
การสร้าง Passive incomeจากคอนโดปล่อยเช่า
การสร้าง Passive Income จากคอนโดปล่อยเช่าเป็นที่นิยมมาก หรือเรียกว่าเป็น trend เลยก็ว่าได้ มีหลายคนกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่าโดยเฉพาะ เพราะคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT จะทำให้ดึงดูดผู้เช่าได้ง่าย โดยเฉพาะกลุ่มคนวัยทำงานและนักศึกษา นอกจากนี้ คอนโดยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย ทำให้ผู้เช่ารู้สึกสะดวกสบายและปลอดภัย
ข้อดีของการปล่อยเช่าคอนโด
- ทำเลดี: คอนโดมักตั้งอยู่ในบริเวณที่เดินทางสะดวก ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT
- สิ่งอำนวยความสะดวก: มีฟิตเนส สระว่ายน้ำ และระบบรักษาความปลอดภัย
- การดูแลรักษาง่าย: มีบริษัทนิติบุคคลดูแล ไม่ต้องจัดการเอง
- การดึงดูดผู้เช่า: ทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวกทำให้คอนโดเป็นที่ต้องการของผู้เช่า
ข้อเสียของการปล่อยเช่าคอนโด
- พื้นที่จำกัด: คอนโดมีพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า ไม่เหมาะสำหรับครอบครัวใหญ่
- ค่าบำรุงรักษาสูง: มีค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาที่ต้องจ่ายเป็นประจำ
- การควบคุมกฎระเบียบ: ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของคอนโด เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์
การสร้าง Passive incomeจากการปล่อยเช่าบ้าน
การเช่าบ้านเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางและบรรยากาศเงียบสงบ บ้านจะมีพื้นที่สวน ที่จอดรถ และพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มากกว่าคอนโด ทำให้เหมาะกับครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคนหรือผู้ที่ต้องการเลี้ยงสัตว์ นี้เป็นปัจจัยทำให้การปล่อยเช่าบ้านสร้างรายได้ในระยะยาว การปล่อยเช่าบ้านสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว และบ้านยังมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามเวลา ซึ่งเป็นการลงทุนที่มั่นคงและคุ้มค่า
ข้อดีของการปล่อยเช่าบ้าน
- พื้นที่กว้างขวาง: มีพื้นที่สวน ที่จอดรถ และพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มากกว่า
- เหมาะสำหรับครอบครัว: เหมาะกับครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน หรือผู้ที่ต้องการเลี้ยงสัตว์
- มูลค่าเพิ่มขึ้น: บ้านมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา
- ความเป็นส่วนตัวสูง: มีพื้นที่ส่วนตัวมากกว่า ไม่ต้องแบ่งปันสิ่งอำนวยความสะดวกกับผู้อื่น
ข้อเสียของการปล่อยเช่าบ้าน
- การดูแลรักษายาก: ต้องดูแลรักษาพื้นที่สวนและอาคารทั้งหมดเอง
- การเดินทาง: บ้านมักอยู่ในพื้นที่ที่ต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว ทำให้เดินทางยากกว่า
- ค่าบำรุงรักษาสูง: มีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่มากกว่าคอนโด เช่น ค่าซ่อมแซมหลังคา หรือสวน
คอนโด VS บ้าน : อันไหนสร้างPassiveดีกว่ากัน
การเลือกระหว่างการลงทุนในคอนโดหรือบ้านขึ้นอยู่หลายๆสิ่งหลายๆอย่าง หากมองในมุมผู้เช่า ถ้าต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวก คอนโดจะเหมาะสมกว่า แต่ถ้าผู้เช่าต้องการพื้นที่กว้างขวางและความเป็นส่วนตัว การลงทุนในบ้านอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า ทั้งนี้ การลงทุนทั้งสองประเภทมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน และปัจจัยดังต่อไปนี้จะเป็นการบอกว่า คอนโด VS บ้าน อันไหนดีกว่ากัน
1. การเข้าออกของผู้เช่า (Turnover Rate)
- บ้าน: ต่ำ เพราะผู้ที่เช่าบ้านส่วนใหญ่จะเป็นครอบครัวหรืออยู่คนเดียวที่อยู่ระยะยาว โอกาสในการเข้าออกน้อย และ การย้ายบ้านมักมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าการย้ายคอนโด เช่น ค่าขนย้าย ค่ามัดจำ ทำให้ผู้เช่าไม่ต้องการย้ายบ่อยครั้ง
- คอนโด: สูง เพราะคอนโดเป็นที่พักที่สะดวกในการย้ายเข้า-ออก จึงมีการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าบ่อย และคอนโดส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าระยะสั้นกว่าบ้าน ทำให้ผู้เช่าสามารถย้ายออกได้ง่ายเมื่อมีเหตุผล เช่น เปลี่ยนงาน ย้ายที่อยู่ หรือต้องการพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น
2. ผลตอบแทน (Yield)
- บ้าน: อัตราผลตอบแทนอาจต่ำกว่า เนื่องจากมีการอยู่ระยะยาว และ อัตราการหมุนเวียนผู้เช่าน้อยกว่า ทำให้มีโอกาสปรับค่าเช่าน้อยลง แต่ก็ให้ความมั่นคงในระยะยาว
- คอนโด: อัตราผลตอบแทนสูงกว่า เนื่องจากมีการเข้าออกบ่อย และสามารถปรับค่าเช่าได้ตามความต้องการของตลาด และคอนโดส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ทำให้มีความต้องการเช่าสูง ราคาก็สูงตามไปด้วย
3. ศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า (Appreciation Potential)
- บ้าน: มีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่ามากกว่าคอนโด เนื่องจากมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และคนชอบเอาเงินไปปรับปรุงบ้าน และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มเติมได้
- คอนโด: ส่วนใหญ่ถูกมองว่าเป็นทรัพย์สินที่ดูแลง่าย และมีโอกาสในการเพิ่มมูลค่า แต่ค่าใช้จ่ายในการถือครองคอนโดอาจลดทอนกำไรจากการเพิ่มมูลค่า แต่ถ้ามีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า จะส่งผลให้มูลค่าของคอนโดเพิ่มขึ้นได้
4. Capital Gain
- บ้าน: ต่ำกว่า ราคาบ้านจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูงกว่า
- คอนโด: สูงกว่า เพราะการเพิ่มมูลค่าของคอนโดในบางทำเลสามารถทำได้ดี และ คอนโดจะดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย ทำให้มีความต้องการซื้อขายคอนโดหมุนเวียนอยู่ตลอด
5. ต้นทุนเริ่มต้น (Initial Cost)
- บ้าน: ราคาบ้านรวมมูลค่าของที่ดิน จะมีราคาที่สูงกว่า โดยเฉพาะในทำเลที่ดินมีราคาแพง และอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ
- คอนโด: มีต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่า เนื่องจากขนาดพื้นที่เล็กกว่าและไม่มีที่ดินรวมอยู่ แต่ก็อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าที่จอดรถ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า
6. ค่าบำรุงรักษา (Maintenance Cost)
- บ้าน: ต้องการการดูแลและซ่อมแซมเอง เช่น ค่าซ่อมแซมโครงสร้าง ค่าปรับปรุง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายยิบย่อยที่มีค่าใช้จ่ายสูง
- คอนโด: คอนโดจะมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นประจำทำให้ค่าบำรุงรักษาต่ำกว่า และส่วนกลางได้รับการดูแลโดยนิติบุคคล
7. ความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวก (Convenience and Amenities)
- บ้าน: มีพื้นที่กว้างขวางและให้ความเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่ บ้านเดี่ยวบางหลังอาจตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลจากห้างสรรพสินค้า หรือสถานีขนส่งสาธารณะ
- คอนโด: มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
8. การเช่าระยะสั้นกับระยะยาว (Short-term vs Long-term Rental)
- บ้าน: เหมาะสำหรับการเช่าระยะยาว เช่น ครอบครัวที่ต้องการพักอาศัยนานหลายปี ซึ่งต้องใช้เวลานานในการหาผู้เช่ารายใหม่
- คอนโด: เหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น เช่น นักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ต้องการพักอาศัยชั่วคราว แต่จะหมุนเวียนผู้เช่าได้เร็ว ทำให้หาผู้เช่ารายใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง
9. ข้อจำกัดด้านกฎหมาย (Legal Restrictions)
- บ้าน: มีความยืดหยุ่นในการปล่อยเช่ามากกว่า มีอิสระในการตัดสินใจเกี่ยวกับการใช้งานทรัพย์สินของตนเอง เช่น การปล่อยเช่า การปรับปรุง ต่อเติม หรือขาย แต่ถ้าอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร อาจมีข้อบังคับของหมู่บ้าน เช่น การห้ามปลูกสร้างเพิ่มเติม
- คอนโด: อาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปล่อยเช่า เช่น การห้ามปล่อยเช่าระยะสั้น การกำหนดคุณสมบัติของผู้เช่า อาจมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร หรือการตกแต่งภายนอก
| ปัจจัยการปล่อยเช่า | บ้าน | คอนโด |
| การเข้าออกของผู้เช่า (Turnover Rate) | ต่ำ : ผู้ที่เช่าบ้านส่วนใหญ่จะอยู่ระยะยาว โอกาสในการเข้าออกน้อย | สูง : เพราะคอนโดสะดวกในการย้ายเข้า-ออก จึงมีการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าบ่อย |
| ผลตอบแทน (Yield) | ต่ำกว่า : มีการอยู่ระยะยาว แต่ให้ความมั่นคงในระยะยาว | สูงกว่า : เนื่องจากการเข้าออกบ่อยและปรับค่าเช่าได้ตามความต้องการของตลาด |
| ศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า (Appreciation Potential) | สูง : เนื่องจากมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และคนชอบปรับปรุงบ้าน | ปานกลาง : ส่วนใหญ่ถูกมองว่าเป็นทรัพย์สินที่ดูแลง่าย แต่ค่าใช้จ่ายในการถือครองอาจลดทอนกำไร |
| Capital Gain | ต่ำกว่า : ราคาบ้านจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก และมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูง | สูงกว่า : เพราะการเพิ่มมูลค่าของคอนโดในบางทำเลทำได้ดี |
| ต้นทุนเริ่มต้น (Initial Cost) | สูง: ราคาบ้านรวมมูลค่าของที่ดิน และอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม | ต่ำกว่า: เนื่องจากขนาดพื้นที่เล็กกว่าและไม่มีที่ดินรวมอยู่ |
| ค่าบำรุงรักษา (Maintenance Cost) | สูง: ต้องการการดูแลและซ่อมแซมเอง | ต่ำกว่า :มีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นประจำ |
| ความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวก (Convenience and Amenities) | มีพื้นที่กว้างขวางและให้ความเป็นส่วนตัวมากกว่า | มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง |
| การเช่าระยะสั้นกับระยะยาว (Short-term vs Long-term Rental) | เหมาะสำหรับการเช่าระยะยาว เช่น ครอบครัวที่ต้องการพักอาศัยนานหลายปี | เหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น เช่น นักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ต้องการพักอาศัยชั่วคราว |
| ข้อจำกัดด้านกฎหมาย (Legal Restrictions) | มีความยืดหยุ่นในการปล่อยเช่ามากกว่า | อาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปล่อยเช่า และข้อจำกัดในการปรับปรุงโครงสร้าง |
*** ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆเข้าร่วมด้วย เช่น ค่าบำรุงรักษาคอนโดไม่ได้ต่ำกว่าบ้านเสมอไป อาจจะมีปัจจัยอื่นร่วมด้วย (ค่าส่วนกลาง)
สรุป
- การตัดสินใจเลือกลงทุนในคอนโดหรือบ้านเพื่อสร้างรายได้แบบ Passive Income เป็นการตัดสินใจที่สำคัญที่ต้องพิจารณาหลายปัจจัย การลงทุนทั้งสองประเภทมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันไป
- การสร้างรายได้ต่อเนื่อง บ้านจะมีอัตราการหมุนเวียนของผู้เช่าต่ำกว่า
- ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดส่วนใหญ่มักจะสูงกว่า เพราะความสะดวกในการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
- ความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นจุดเด่นของคอนโด เพราะจะมีฟิตเนส สระว่ายน้ำ และการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง แต่จะบ้านมีพื้นที่กว้างขวางและให้ความเป็นส่วนตัวมากกว่า
Reference:
https://www.thaipropertyinvestor.net/content/7069/invest-yield
https://www.apthai.com/th/blog/know-how/knowhow-Invest-in-real-estate
https://www.investopedia.com/passive-real-estate-investing-8414890
http://www.fantasiavilla.co.th/TH/news/passive_income.html
https://www.sanook.com/women/223001/
