Passive income

เทคนิคการสร้าง Passive Income จากการปล่อยเช่า ให้มีรายได้มากกว่าผ่อนธนาคาร

ปล่อยเช่ายังไงให้ปังเทคนิคโกยกำไรแบบ-PassiveIncome

การสร้าง Passive Income จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเกมที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่น่าตื่นเต้น! ใครที่กำลังมองหารายได้เสริมแบบไม่ต้องทำงานเหนื่อย คุณจะต้องเข้าใจว่าการเลือกทำเลและการวางแผนการเงินที่ถูกต้องนั้นคือหัวใจสำคัญ ถ้าเลือกพลาด ไม่เพียงแค่รายได้จะหาย คุณยังต้องควักเงินในกระเป๋าจ่ายค่าผ่อนธนาคารแทน! แต่ถ้าทำอย่างถูกต้อง คุณจะยิ้มร่าเมื่อค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนแน่นอน!

และถ้าคุณอยากให้การปล่อยเช่าของคุณสร้าง Passive Income แบบไฟลุก! ก็อย่าลืมดูแลผู้เช่าอย่างดี พร้อมใช้ทุกเทคนิคให้เต็มที่ เมื่อไหร่ที่ค่าผ่อนธนาคารแพ้ค่าเช่า นั่นล่ะ คุณจะได้กำไรเต็มกระเป๋า! แค่เกริ่นก็เนื้อหาจัดเต็มแล้วใช่ไหมละ! ไปดูเนื้อหาจัดเต็มในบทความนี้กันเลย!

การกู้มาปล่อยเช่า ให้ได้passive income

ก่อนอื่นเลย! ต้องเข้าใจว่าการกู้มาปล่อยเช่าคือการใช้เงินของธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แล้วเอาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาปล่อยเช่าเพื่อให้ค่าเช่ามาช่วยผ่อนธนาคาร! หักลบกันแล้ว นั้นแหละ คือ Passive income !

มุมมองจากนักลงทุนตัวจริงคือ การกู้มาปล่อยเช่าก็เหมือนการจับคู่ระหว่างเงินกู้จากธนาคารกับรายได้จากค่าเช่า ถ้าคุณเล่นเกมนี้ได้สำเร็จ นี่แหละ! คุณจะมี Passive Income ไหลเข้ากระเป๋าแบบชิลๆ แต่…ความเสี่ยงก็มา! หาเช่าที่เชื่อถือได้ไม่ง่ายนะ! หรือเลือกทำเลไม่โดน คุณอาจเจ็บหนักจากค่าเช่าที่ไม่คุ้มค่าผ่อนธนาคาร ดังนั้น ถ้าคุณกู้มาปล่อยเช่าและเล่นถูกเกม ไม่ใช่แค่คุณจะมี Passive Income แบบชิลๆ แต่ยังได้ทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ! แต่ก็ต้องยอมรับว่าหลายคนเจ็บหนัก เพราะค่าเช่าบางครั้งไม่พอกับค่าผ่อนธนาคาร…!

ส่องข้อดีและข้อเสียของแต่ละประเภทการปล่อยเช่า: ความเสี่ยง รายได้ และความท้าทายที่นักลงทุนต้องรู้!

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นขุมทรัพย์ที่ซ่อนอยู่สำหรับนักลงทุนที่พร้อมลุย! ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ แต่ละประเภทมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ความเสี่ยง และความท้าทายที่น่าตื่นเต้น ถ้าคุณพร้อมแล้ว มาร่วมกันส่องข้อดีข้อเสียแบบถึงใจ เพื่อเพิ่มโอกาสในการทำกำไรและเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็นในการลงทุนนี้กัน!

A table with text on it Description automatically generated

และแน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีราคาที่สูงมาก

คนส่วนใหญ่เลยหันมากู้ธนาคารเพื่อมาซื้อ แล้วเอาไปปล่อยเช่ายังไงละ

ปัญหาของคนที่ปล่อยเช่าแล้วเจอปัญหา: เรื่องจริงที่นักลงทุนต้องรู้!

เมื่อคิดจะปล่อยเช่าอสังหาฯ ด้วยการกู้เงินจากธนาคาร ทุกอย่างอาจดูสวยหรูในความคิด แต่ในความเป็นจริง บอกเลยว่ามีปัญหามากมายที่ต้องเผชิญ! ไม่ใช่แค่หาผู้เช่าเท่านั้น แต่ธนาคารเองก็อาจกลายเป็นด่านท้าทายใหญ่ที่คุณต้องผ่านไปให้ได้! เพราะถ้าคุณคิดจะกู้มาปล่อยเช่าให้ได้ Passive Income อย่าลืมว่าธนาคารไม่ใช่แค่แหล่งเงินทุน แต่เป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องบริหารให้ดี ไม่อย่างนั้น การลงทุนอาจกลับกลายเป็นภาระใหญ่ที่ทำให้คุณต้องเจอปัญหาที่ไม่คาดฝัน!

A screenshot of a cellphone Description automatically generated

1. รายได้ค่าเช่าไม่พอผ่อน
ปัญหาใหญ่ที่ทำให้หลายคนจุก! คุณอาจตั้งค่าเช่าไม่พอจะครอบคลุมค่าผ่อนธนาคาร โดยเฉพาะหากดอกเบี้ยพุ่งหรือคุณไม่ได้คำนวณต้นทุนทั้งหมดให้ดี ตั้งใจว่าจะให้ผู้เช่าจ่ายค่าผ่อน แต่กลายเป็นว่าเงินที่ได้ยังไม่พอ จบด้วยการต้องควักเนื้อทุกเดือน!

2. ค่าใช้จ่ายซ่อนเร้น
หลายคนพลาดคิดแค่ว่าผู้เช่าจ่ายค่าเช่าก็พอ แต่คุณรู้ไหมว่า ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงทรัพย์สิน บวกค่าส่วนกลางนั้นอาจทำให้กำไรที่คุณคาดหวังหายวับไปในพริบตา ยิ่งถ้ามีซ่อมแซมใหญ่ๆ ค่าใช้จ่ายพวกนี้ทำให้เงินเช่าที่คุณเก็บมาแทบไม่มีเหลือเลย!

3. ภาวะตลาดเปลี่ยนแปลง
บางครั้งคิดว่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายๆ แต่ลืมไปว่าตลาดอสังหาฯ มันผันผวน! ทำเลที่เคยฮิตก็อาจกลายเป็นซบเซา ค่าเช่าที่เคยสูงก็อาจตกต่ำอย่างรวดเร็ว ถ้าไม่เตรียมตัวและเผื่อแผนการเงินไว้ เจอแบบนี้ คุณอาจไม่มีทางเลือกนอกจากต้องจ่ายค่าผ่อนเอง แถมยังต้องแข่งกับโครงการที่มีห้องเช่าเยอะอีก!

EX

  • COVID ความต้องการเช่าน้อย ค่าเช่าก็ต้องน้อยตามด้วย แต่ที่ต้องจ่ายธนาคารยังเท่าเดิมนะ ขาดทุนยับ
  • คู่แข่งพุดขึ้นเป็นดอกเห็ด คอนโด หรือที่ใหม่ๆก็เกิดใหม่ตลอด แล้วที่ที่เราซื้อมาละ ต้องลดราคาลง หาแรงจูงใจเพิ่มไปอีก

4. ปัญหาดอกเบี้ยธนาคาร
คิดว่าจะผ่อนไปชิลๆ แต่ลืมคิดถึง “ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น”! บางครั้งหลังจากรีไฟแนนซ์ หรือเมื่อดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น เงินที่คุณต้องจ่ายแต่ละเดือนอาจสูงกว่าที่คิด ซึ่งกดดันคุณทั้งการจ่ายค่าผ่อนและรายได้จากการเช่า การไม่ได้ติดตามสถานการณ์ดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิดอาจทำให้คุณตกอยู่ในภาวะต้องจ่ายเพิ่มมากกว่าที่คาดคิด!

5. การบริหารผู้เช่า
ปัญหาผู้เช่าไม่ดีหรือหายากยังเป็นความท้าทายที่ไม่ควรมองข้าม บางทีคุณอาจไม่สามารถหาผู้เช่าได้ตามกำหนด หรือเจอผู้เช่าที่ทำลายทรัพย์สิน ทำให้ต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม และในช่วงที่หาผู้เช่าไม่ได้ เงินที่คุณต้องจ่ายค่าผ่อนยังคงเดินหน้าต่อไป!

EX

  • ไม่จ่ายค่าห้องตรงเวลา! นั้นแหละสิ่งที่คุณจะต้องเจอ
  • ปล่อยให้เลี้ยงสัตว์ได้ ข้าวของเครื่องใช้ ย่อยยับไปหมด ค่าประกันไม่เท่าค่าซ่อมซะแล้ว

การกู้ซื้อเพื่อการปล่อยเช่าแต่ละอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้!

เมื่อพูดถึงการกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาปล่อยเช่า มีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงก่อนที่จะลงมือทำ เช่น การคำนวณว่าค่าเช่าจะครอบคลุมค่าผ่อนธนาคารหรือไม่ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และศักยภาพในการหาผู้เช่าในระยะยาว การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมและคำนวณต้นทุนอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณไม่พลาดในการลงทุนครั้งนี้!

มาดูกันว่าประเภทต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์มีแนวทางในการกู้ซื้อและข้อพิจารณาอย่างไรบ้าง

A diagram of a house and a building Description automatically generated

1. คอนโดมิเนียม

การกู้เงินซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ได้รับความนิยมในหมู่ผู้ลงทุนหน้าใหม่ เนื่องจากคอนโดฯ มีขนาดเล็กและง่ายต่อการจัดการ ทั้งยังเป็นที่ต้องการของผู้เช่าทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญๆ อย่างภูเก็ตและเชียงใหม่

การกู้เงินซื้อคอนโดมิเนียม:
ธนาคารมักจะให้กู้ได้ 80-100%  ของราคาประเมินคอนโด หรือบางธนาคารแค่ 70-90% เท่านั้น ขึ้นอยู่กับทำเลและเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงินนั้นๆ

ข้อควรพิจารณา:
ค่าเช่าคอนโดมักจะถูกกำหนดโดยทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ หากคอนโดอยู่ใกล้รถไฟฟ้า, ห้างสรรพสินค้า หรือสถานศึกษาชั้นนำ จะมีโอกาสในการปล่อยเช่าที่สูงกว่า ทั้งยังสามารถตั้งค่าเช่าได้สูงขึ้นอีกด้วย

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม:
นอกจากค่าผ่อนธนาคารแล้ว ยังมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับโครงการ ซึ่งสามารถส่งผลกระทบต่อรายได้จากการเช่าได้ โดยปกติค่าส่วนกลางจะคิดเป็นรายเดือนหรือรายปี ขึ้นอยู่กับโครงการคอนโดนั้นๆ นอกจากนี้ ยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาภายในห้อง เช่น การซ่อมแซมเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือเฟอร์นิเจอร์

2. บ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม

บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เป็นอีกหนึ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนหันมาสนใจ เนื่องจากมีพื้นที่กว้างขวางและมีความต้องการจากกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เช่น ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือคนที่ต้องการพื้นที่ทำกิจกรรมต่างๆ ในบ้าน บ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมยังเหมาะสำหรับการปล่อยเช่าในระยะยาว เพราะมีศักยภาพในการปรับเพิ่มค่าเช่าเมื่อเวลาผ่านไป

การกู้เงินซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม:
ธนาคารมักจะให้กู้ได้ประมาณ 70-90% ของราคาประเมินเช่นเดียวกับคอนโดฯ แต่ความแตกต่างคือบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมีราคาที่สูงกว่าคอนโด ทำให้เงินดาวน์ที่ต้องใช้จะมากขึ้น บางครั้งอาจต้องใช้เงินดาวน์ถึง 30% ของราคาทรัพย์สิน

ข้อควรพิจารณา:
บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมักจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสูงกว่าคอนโด เนื่องจากต้องดูแลทั้งพื้นที่ภายในบ้านและพื้นที่นอกบ้าน เช่น สนามหญ้า, ระบบท่อประปา และโครงสร้างบ้าน หากไม่ได้จัดการอย่างเหมาะสม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจกินส่วนของกำไรที่ได้จากการเช่าไปอย่างรวดเร็ว

เหมาะสำหรับการปล่อยเช่าระยะยาว:
ผู้เช่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมมักจะเช่าระยะยาวมากกว่าผู้เช่าคอนโด ทำให้การปล่อยเช่ามีความมั่นคงกว่า หากคุณหาผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือ คุณจะสามารถสร้างรายได้ที่คงที่ในระยะยาว

3. อาคารพาณิชย์

อาคารพาณิชย์เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้จากการเช่าในรูปแบบที่แตกต่างไปจากคอนโดหรือบ้านเดี่ยว โดยส่วนใหญ่อาคารพาณิชย์มักถูกเช่าเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น เปิดร้านค้า, สำนักงาน, หรือร้านอาหาร ทำให้ค่าเช่าที่ได้รับมีแนวโน้มสูงกว่าการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย

การกู้เงินซื้ออาคารพาณิชย์:
ธนาคารมักจะให้กู้เงินสำหรับอาคารพาณิชย์ได้ประมาณ 70-80% ของราคาประเมิน ซึ่งถือว่าต่ำกว่าการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด เนื่องจากการปล่อยเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์มีความเสี่ยงสูงกว่า ธนาคารจึงต้องการหลักประกันที่แน่นอนมากขึ้น

ข้อควรพิจารณา:
ถึงแม้ว่าค่าเช่าจะสูง แต่ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการปรับปรุงพื้นที่ที่อาจเกิดขึ้นบ่อยครั้ง เนื่องจากพื้นที่พาณิชย์มีความเสี่ยงในการเสื่อมสภาพมากกว่า อีกทั้งยังมีความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าไม่สามารถทำธุรกิจต่อเนื่องได้ ทำให้คุณอาจต้องหาผู้เช่ารายใหม่บ่อยครั้ง

ข้อดี:
ถ้าคุณได้อาคารพาณิชย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีการค้าขายพลุกพล่าน เช่น ใกล้แหล่งธุรกิจหรือสถานที่ท่องเที่ยว ค่าเช่าที่ได้จะสูงมาก และมีโอกาสที่จะปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตอีกด้วย

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม:
การปรับปรุงพื้นที่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณา อาคารพาณิชย์ที่ปล่อยให้เช่าเป็นสำนักงานหรือร้านค้ามักจะต้องมีการปรับปรุงพื้นที่ภายในให้เหมาะสมกับผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงพื้นที่อาจสูงมากและต้องใช้เวลาในการจัดการ นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงภาษีเชิงพาณิชย์ที่อาจเกิดขึ้น

ลด แลก แจก แถม! อัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน-คอนโด ปี 2567

A table with a building and a document Description automatically generated with medium confidence

Source: sansiri

วิธีปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทให้ได้มากกว่าค่าผ่อนธนาคาร

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ได้มากกว่าค่าผ่อนธนาคารเป็นความฝันของนักลงทุนหลายคน การสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่เป็นบวกนี้จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์และการวางแผนอย่างรอบคอบ การเลือกทรัพย์ที่เหมาะสม บริหารค่าใช้จ่าย และทำให้ทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ล้วนเป็นกุญแจสำคัญในการทำกำไร ลองมาดูกันว่าอสังหาฯ แต่ละประเภทควรปล่อยเช่ายังไงเพื่อให้ได้มากกว่าค่าผ่อนธนาคาร!

A diagram of a business Description automatically generated with medium confidence

1. คอนโดมิเนียม

กลยุทธ์การปล่อยเช่า:

  • เลือกทำเลที่เป็นที่ต้องการสูง: เลือกทำเลที่โดนใจ และแต่งห้องให้น่าอยู่ที่สุด เช่น หากห้องของคุณอยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS, MRT หรือแหล่งทำงานที่สำคัญๆ อย่างย่าน CBD อย่าง สุขุมวิท, สีลม, อโศก หรือสาทร คุณก็จะมีโอกาสได้ผู้เช่าที่พร้อมจ่ายมากขึ้น
  • แต่งห้องให้ครบและพร้อมอยู่: หนึ่งในเคล็ดลับที่สำคัญคือการตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ ห้องที่สวยงาม มีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน จะดึงดูดผู้เช่าให้เข้ามาอยู่ได้ทันที ลองเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ทีวี, แอร์, ตู้เย็น, เครื่องซักผ้า และไมโครเวฟ เพื่อสร้างความประทับใจแรกเห็นให้กับผู้เช่า!
  • เน้นการปล่อยเช่าระยะยาว: เน้นไปที่การปล่อยเช่าระยะยาวดีกว่า! ผู้เช่าระยะยาวมักเป็นกลุ่มพนักงานบริษัทหรือนักศึกษาต่างชาติ ซึ่งต้องการความมั่นคงในการเช่า ห้องจะไม่ว่างบ่อยๆ และรายได้จากค่าเช่าก็จะเสถียรกว่า ทำให้คุณไม่ต้องมานั่งกังวลหาผู้เช่าใหม่ทุกๆ เดือน
  • Top of Form
  • Bottom of Form

การคำนวณค่าเช่า:

  • ค่าเช่าควรตั้งให้สูงกว่าค่าผ่อนธนาคารสัก 20-30% เพื่อให้ครอบคลุมค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุง เช่น ถ้าผ่อนเดือนละ 10,000 บาท คุณควรตั้งค่าเช่าที่ 12,000-13,000 บาท เพื่อรับรองว่าคุณจะมีกำไร!

แล้วทำไมค่าเช่าไม่คุ้มค่าผ่อน ยังมีให้เห็นอยู่เลื่อยๆ ? :

นี่คือความจริงที่ชัดเจนมากในยุคหลังโควิด ซึ่งจริงๆ แล้วมันเริ่มก่อนหน้านี้แล้ว แต่โควิดเป็นตัวเร่งให้เห็นชัดขึ้น! แต่เดิมคนคาดหวังว่าจะได้ผลตอบแทน 7-10% จากการปล่อยเช่า ตอนนี้บอกเลยว่า 3-4% ก็หรูแล้ว! ตลาดคอนโดเต็มไปด้วยห้องว่าง ผู้เช่าหายากขึ้น และการตั้งค่าเช่าที่สูงเกินไปก็ไม่ใช่ทางเลือกง่ายอีกต่อไป หลายคนต้องควักเงินผ่อนธนาคารเอง หวังจะได้กำไรตอนขาย แต่ในตลาดที่ราคาขายก็ไม่พุ่งอย่างที่เคย หวังทำกำไรยังยาก จะขายเท่าทุนก็แทบเป็นไปไม่ได้เลย!

2. บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม

กลยุทธ์การปล่อยเช่า:

  • จับกลุ่มผู้เช่าระยะยาว: บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมักจะเจาะกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการความมั่นคง เช่น ครอบครัวใหญ่ คนทำงานต่างชาติ หรือนักธุรกิจ การให้สัญญาเช่าระยะยาว 1-3 ปี ไม่เพียงแต่ช่วยให้รายได้มั่นคง แต่ยังลดความยุ่งยากในการหาผู้เช่าใหม่บ่อยๆ!
  • ปรับปรุงและเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก: กลยุทธ์ลับอยู่ตรงนี้เลย—คุณต้องปรับปรุงบ้านให้โดดเด่น! ทำบ้านให้ดูน่าอยู่ด้วยการเพิ่มพื้นที่สวน ทำครัว Built-in หรือตกแต่งบ้านให้มีบรรยากาศที่อบอุ่น ยิ่งมีพื้นที่นั่งเล่นกลางแจ้งสำหรับทำกิจกรรม บ้านของคุณจะกลายเป็นที่จับตามองในทันที!
  • เจาะกลุ่มคนทำงานต่างชาติ: จับกลุ่มคนทำงานต่างชาติและนักธุรกิจเป็นโอกาสทอง เพราะกลุ่มนี้มักพร้อมจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดทั่วไป โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ใกล้สถานศึกษาหรือตัวเมือง บ้านที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันมักจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ

การคำนวณค่าเช่า

  • ยิ่งถ้าบ้านอยู่ในทำเลที่ดี ค่าเช่าอาจสูงถึง 1.5 เท่าของค่าผ่อนธนาคารเลยทีเดียว! เช่น ถ้าคุณผ่อนเดือนละ 15,000 บาท ค่าเช่าที่ควรตั้งไว้คือ 22,000-25,000 บาทขึ้นไป!
  • อย่าลืมเตรียมงบเผื่อค่าใช้จ่ายฉุกเฉินไว้ด้วย เพราะค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาบ้านเดี่ยวมักสูงกว่า เช่น การซ่อมแซมหลังคา ระบบน้ำประปา หรือโครงสร้างต่างๆ การบริหารจัดการที่รัดกุมจะทำให้คุณสามารถฟันกำไรได้เต็มกระเป๋า!

3. อาคารพาณิชย์

กลยุทธ์การปล่อยเช่า:

  • เจาะกลุ่มธุรกิจเฉพาะ: ลองเจาะกลุ่มธุรกิจเฉพาะดูสิ—ถ้าอาคารของคุณตั้งอยู่ในทำเลทอง เช่น ใกล้ตลาด แหล่งท่องเที่ยว หรือแหล่งชุมชน ร้านค้า คาเฟ่ หรือร้านอาหารจะรีบคว้าเช่าพื้นที่ของคุณแน่นอน!ทำเลดีๆ แบบนี้ตั้งค่าเช่าสูงเท่าไหร่ก็ยังมีคนรอเช่า เพราะธุรกิจย่อมต้องการพื้นที่ที่เหมาะสมในการเติบโต
  • ปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะกับการใช้งาน: ยิ่งถ้าคุณปรับปรุงพื้นที่ให้ตอบโจทย์การใช้งานของผู้เช่า เช่น ทำครัว, เพิ่มห้องน้ำ หรือเพิ่มพื้นที่จัดเก็บ คุณจะดึงดูดผู้เช่าที่พร้อมจะจ่ายแพงขึ้นเพื่อความสะดวกสบายที่ครบครัน
  • แบ่งพื้นที่ให้เช่าหลายยูนิต: อีกเทคนิคเด็ดที่นักลงทุนไม่ควรมองข้ามคือ “การแบ่งพื้นที่ให้เช่าหลายยูนิต”! ถ้าคุณมีอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ลองแบ่งพื้นที่ให้เช่าหลายส่วน เช่น ชั้นล่างสำหรับร้านค้า ส่วนชั้นบนเป็นสำนักงานหรือที่พัก การทำแบบนี้จะทำให้คุณเพิ่มรายได้รวมได้หลายเท่าตัว เพราะไม่ต้องพึ่งแค่ผู้เช่ารายเดียว แต่ได้รายได้จากหลายส่วนพร้อมกัน!

การคำนวณค่าเช่า:

  • ค่าเช่าของอาคารพาณิชย์ควรอยู่ที่ 1.5-2 เท่าของค่าผ่อนธนาคาร เช่น หากคุณผ่อนเดือนละ 20,000 บาท ค่าเช่าควรพุ่งไปที่ 30,000-40,000 บาท หรือมากกว่านั้น!
  • อย่าลืมพิจารณาปรับค่าเช่าตามอัตราค่าครองชีพหรือสภาพเศรษฐกิจเสมอ เพื่อให้กระแสเงินสดไหลเข้ากระเป๋าอย่างไม่มีสะดุด!

ข้อควรระวัง ปล่อยเช่ายังไงให้ได้ มากกว่าผ่อนธนาคาร

ในความเป็นจริงมันเป็นศึกที่ต้องใช้ทั้งแผนการและความเข้าใจที่ลึกซึ้งกับตลาดที่เปลี่ยนแปลงเร็ว ปัจจัยที่เคยทำกำไรเมื่อก่อนอาจไม่ช่วยคุณในปัจจุบัน! มีหลายสิ่งที่ต้องระวังและวางแผนรอบคอบ มาดูกันว่าคุณจะปล่อยเช่ายังไงให้ได้ผลลัพธ์ที่ปัง!

  1. การเปลี่ยนแปลงกฎหมายการปล่อยเช่า
    กฎหมายคือด่านแรกที่คุณต้องระวัง! อย่าคิดว่าจะปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านเดี่ยวตามใจชอบ บางพื้นที่มีกฎเข้มงวดเรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้น หรืออาจห้ามปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb เลยด้วยซ้ำ! คุณต้องศึกษาให้ดีว่าพื้นที่ไหนมีข้อจำกัดอะไรบ้าง ถ้าเผลอฝ่าฝืน คุณอาจต้องจ่ายค่าปรับที่มากกว่ากำไรที่ได้มาซะอีก!
  2. คัดกรองผู้เช่าให้ดี!
    การเลือกผู้เช่าคือหัวใจหลัก อย่าเสี่ยงกับผู้เช่าที่ไม่มีประวัติดี เพราะปัญหาอย่างการจ่ายค่าเช่าล่าช้า หรือทำทรัพย์สินเสียหาย อาจทำให้คุณต้องควักเงินซ่อมแซมจนรายได้ติดลบ! ตรวจสอบประวัติผู้เช่าก่อนทำสัญญาทุกครั้ง การทำสัญญาเช่าที่ชัดเจนและขอหลักประกัน 2-3 เดือนล่วงหน้าก็จะช่วยคุ้มครองคุณได้ หากมีอะไรผิดพลาด
  3. ความผันผวนของตลาดเช่า
    เศรษฐกิจไม่แน่นอน! ตลาดเช่าอาจพุ่งหรือร่วงได้ภายในไม่กี่เดือน ค่าเช่าที่เคยสูงอาจต้องลดต่ำลงแบบไม่ทันตั้งตัว ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ผู้เช่าก็น้อยตาม การพัฒนารถไฟฟ้าหรือโครงสร้างพื้นฐานอาจส่งผลให้ทำเลทองกลายเป็นแหล่งที่คึกคักขึ้นในชั่วข้ามคืน ดังนั้น ควรติดตามแนวโน้มของตลาดเช่าในพื้นที่นั้นๆ อย่างใกล้ชิด! การตั้งราคาให้เหมาะสมตามตลาดและมีเงินสำรองเผื่อเหตุการณ์ไม่คาดคิด เช่น ผู้เช่าออกกระทันหัน จะช่วยให้คุณรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้ดี
  4. ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาที่ไม่คาดคิด
    อย่าลืมว่าการบำรุงรักษาทรัพย์สินเป็นสิ่งที่ต้องจัดการตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ประปา หรือหลังคาที่อาจต้องซ่อมกะทันหัน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้บางครั้งอาจมากกว่าที่คุณคาดการณ์ไว้! การบำรุงรักษาเชิงป้องกันเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการลดค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ดังนั้น ควรตั้งงบประมาณไว้ล่วงหน้า 5-10% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับซ่อมแซมต่างๆ
  5. การแข่งขันในตลาดที่สูงขึ้น
    ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทำให้การแข่งขันในการหาผู้เช่าดุเดือดกว่าเดิม! คอนโดมิเนียมหรือบ้านที่เคยเป็นที่นิยมอาจต้องเผชิญกับการลดราคาค่าเช่าเพื่อแข่งขัน หากคุณไม่ปรับตัว คุณอาจไม่มีผู้เช่าหรือต้องหั่นราคาลง การสร้างความโดดเด่น เช่น การตกแต่งให้ทันสมัย หรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าสนใจ จะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ดีกว่า และการบริการที่ดีเยี่ยมก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าจะเลือกอยู่กับคุณนานๆ และคุณยังสามารถตั้งราคาเช่าแบบพรีเมียมได้อีกด้วย!

วางแผนการเงินปล่อยเช่ายังไงให้ปัง! คำนวณ ROI และรับมือทุกสถานการณ์

ถ้าคุณรู้วิธีวางแผนการเงินและคำนวณ ROI อย่างถูกต้อง บอกเลยว่าคุณมีโอกาสคว้า Passive Income แบบยิ้มร่าได้! การปล่อยเช่าไม่ใช่แค่การหวังรายได้จากค่าเช่า แต่ยังต้องคำนวณทุกบาททุกสตางค์เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนครั้งนี้คุ้มค่า! มาดูกันว่าคุณควรคำนวณ ROI ยังไง และวางแผนการเงินให้พร้อมสำหรับทุกสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง!

    1. คำนวณ ROI (Return on Investment) ที่ปล่อยเช่าไปคุ้มไหม ?

ก่อนอื่นเลย คุณต้องรู้ว่าอสังหาฯ ที่คุณปล่อยเช่ามีผลตอบแทนคุ้มค่าหรือไม่ โดยการคำนวณ ROI นั้นง่ายๆ ใช้

ROI = (รายได้สุทธิจากค่าเช่า – ต้นทุนรวม) ÷ ต้นทุนรวม x 100

ตัวอย่าง:
สมมติว่าคุณซื้อคอนโดมูลค่า 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายรวมเดือนละ 10,000 บาท (ค่าผ่อนธนาคาร, ค่าส่วนกลาง, ค่าบำรุงรักษา)

  • รายได้จากการเช่า: 15,000 x 12 เดือน = 180,000 บาท/ปี
  • ค่าใช้จ่ายรวม: 10,000 x 12 เดือน = 120,000 บาท/ปี
  • รายได้สุทธิ: 180,000 – 120,000 = 60,000 บาท
  • ต้นทุนรวม (เงินลงทุน): 3,000,000 บาท

ROI=60,000/ 3,000,000×100=2

ซึ่งหมายความว่าในกรณีนี้ คุณได้ผลตอบแทนจากการลงทุน 2% ต่อปี การคำนวณแบบนี้จะช่วยให้คุณประเมินได้ว่าคุ้มค่าหรือไม่ที่จะลงทุนในทรัพย์สินนั้นๆ ในกรณีนี้ 2 % ถือว่าน้อยมากๆ (ROI ที่เหมาะสมตามข้อมูลด้านล่างเลย) A table with numbers and percentages Description automatically generated

Source : https://lobbyistsantayasuk.wordpress.com/wp-content/uploads/2024/09/2024-08-029cap-rate-2566.pdf

    1. การเตรียมเงินสำรอง

อย่าลืมเตรียมเงินสำรองไว้ด้วย! เพราะบางครั้งผู้เช่าก็ไม่มาเหมือนที่คาดไว้ หรือต้องเจอกับปัญหาใหญ่ๆ

  • อย่างการซ่อมแซมระบบน้ำ ไฟ หรือหลังคา การมีเงินสำรองอย่างน้อย 6 เดือนของค่าใช้จ่ายจะช่วยให้คุณรอดจากช่วงที่ไม่มีผู้เช่าเข้ามา
  • หรือช่วยให้ซ่อมแซมบ้านหรือคอนโดได้ทันทีโดยไม่ต้องกระทบกับกระแสเงินสด
    1. คำนวณกระแสเงินสด (Cash Flow)

A close-up of a notepad Description automatically generated

การคำนวณกระแสเงินสดช่วยให้คุณรู้แน่ชัดว่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว คุณจะเหลือเงินจากการปล่อยเช่ามากน้อยแค่ไหน สูตรนี้ช่วยคุณได้

กระแสเงินสด=รายได้จากค่าเช่า−ค่าใช้จ่ายรวม

ตัวอย่าง:
ถ้าคุณได้รับค่าเช่าจากคอนโดเดือนละ 15,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายรวม (เช่น ค่าผ่อนธนาคาร, ค่าส่วนกลาง, ค่าบำรุงรักษา) เดือนละ 12,000 บาท

กระแสเงินสด=15,000−12,000=3,000 บาท/เดือน

แสดงว่าคุณมีกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวก 3,000 บาทต่อเดือน

ปัจจัยที่ต้องพิจารณา(อย่าลืมเอาค่าพวกนี้รวมกับค่าใช้จ่ายรวมด้วยนะ)

  • ค่าผ่อนธนาคาร (เงินต้นและดอกเบี้ย)
  • ค่าส่วนกลาง (สำหรับคอนโด)
  • ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง
  • ค่าประกันภัยและภาษีทรัพย์สิน
  • ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน เช่น ค่าซ่อมแซมที่ไม่ได้วางแผนล่วงหน้า
    1. การรีไฟแนนซ์ (Refinancing)

รีไฟแนนซ์เป็นเทคนิคที่ช่วยลดภาระค่าผ่อนธนาคารได้! การกู้ใหม่ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจะช่วยให้ยอดผ่อนลดลง เพิ่มกระแสเงินสดให้คุณได้มากขึ้น ซึ่งเป็นวิธีที่นักลงทุนอสังหาฯ นิยมใช้ เพื่อให้มีกำไรเหลือมากขึ้นจากค่าเช่า แต่ต้องคำนวณค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ด้วยนะ!

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์:

  • ลดดอกเบี้ย: เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ค่าใช้จ่ายในการผ่อนธนาคารจะลดลงตาม ทำให้คุณเหลือเงินจากการเช่ามากขึ้น
  • ลดระยะเวลาผ่อน: นอกจากการลดดอกเบี้ยแล้ว คุณยังสามารถเลือกที่จะลดระยะเวลาผ่อนเพื่อให้ปลดหนี้ได้เร็วขึ้น
  • เพิ่มกระแสเงินสด: การลดค่าผ่อนจะช่วยเพิ่มกระแสเงินสดที่คุณได้รับจากการเช่า

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนรีไฟแนนซ์:

  • ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์: บางธนาคารอาจมีค่าธรรมเนียมในการขอรีไฟแนนซ์ เช่น ค่าประเมินทรัพย์สินใหม่
  • อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์: เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเพื่อให้ได้อัตราที่ดีที่สุด
  • ระยะเวลาผ่อนชำระใหม่: หากคุณขยายระยะเวลาผ่อนออกไปนานเกินไป อาจทำให้คุณจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มในระยะยาว
    1. การใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษี

หากคุณปล่อยเช่า อย่าลืมว่าคุณสามารถลดหย่อนภาษีได้จากค่าใช้จ่ายบางอย่าง เช่น ค่าซ่อมแซมทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง หรือดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น!

สิ่งที่คุณควรทำ:

  • รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สิน เช่น ใบเสร็จค่าซ่อมบำรุง, สัญญาเช่า, และเอกสารเงินกู้
  • ปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้ครบถ้วน
    1. การตั้งค่าเช่าให้สอดคล้องกับตลาด

การตั้งค่าเช่าให้สูงเกินไปอาจทำให้คุณหาผู้เช่าไม่ได้ หรือถ้าตั้งต่ำเกินไป คุณจะเสียโอกาสทำกำไร! ต้องเปรียบเทียบค่าเช่าในพื้นที่ใกล้เคียง และอัพเดตค่าเช่าเป็นประจำเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาด

สิ่งที่ต้องพิจารณา:

  • เปรียบเทียบค่าเช่าของทรัพย์สินใกล้เคียงในละแวกเดียวกัน
  • ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทรัพย์สินของคุณมี เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า, ศูนย์การค้า, โรงเรียน เพื่อเพิ่มมูลค่าในการตั้งค่าเช่า
  • อัพเดตค่าเช่าเป็นประจำตามภาวะตลาดอสังหาฯ
    1. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

อย่าลืมว่าทรัพย์สินที่คุณถือครองอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะหากอยู่ในทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การศึกษาทำเลที่ดีจะช่วยให้ทรัพย์สินของคุณเพิ่มมูลค่าในระยะยาว ทั้งยังเพิ่มความน่าสนใจให้ผู้เช่าพร้อมจ่ายในราคาที่สูงขึ้น!

เกาะลึกกลยุทธ์อื่นๆ ปล่อยเช่าให้ได้มากกว่าผ่อน

กลยุทธ์การทำตลาดหาผู้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ

1.พลังของโซเชียลมีเดีย – ขายทรัพย์ในสไตล์ที่คนต้องหยุดเลื่อน!
โลกของโซเชียลมีเดียเต็มไปด้วยโอกาส! แพลตฟอร์มอย่าง Facebook, Instagram หรือแม้กระทั่ง TikTok ไม่ได้เป็นแค่ที่ให้เราแชร์ชีวิตประจำวัน แต่เป็นสื่อที่ทรงพลังในการโปรโมททรัพย์สินของคุณให้กับผู้เช่านับพัน การสร้าง คอนเทนต์แบบวิดีโอหรือภาพถ่ายคุณภาพสูง โชว์ความสะดวกสบายของห้อง ความใกล้รถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ พร้อมใส่ แฮชแท็กยอดฮิต เช่น #เช่าคอนโด #บ้านเช่าหรู #ห้องเช่ารายเดือน จะช่วยให้คนสนใจหยุดดูและคลิกเข้าไปขอรายละเอียดทันที (กลุ่มเฟสบุ๊ก หาบ้านเช่า ห้องเช่า เยอะมากกกก!)

A screenshot of a computer Description automatically generated

2. ลงประกาศในเว็บไซต์อสังหาฯ – มัดใจผู้เช่าด้วยข้อมูลครบครัน
เว็บไซต์อสังหาฯ อย่าง DDproperty, Hipflat หรือ Kaidee Property เป็นพื้นที่ที่มีผู้เช่ากำลังมองหาบ้านหรือห้องเช่าอยู่ตลอดเวลา การลงประกาศในเว็บไซต์เหล่านี้จึงเป็นสิ่งที่คุณต้องทำ! อย่าลืมว่ารูปภาพคุณภาพสูงพร้อม รายละเอียดครบถ้วน เช่น ขนาดห้อง, ราคา, สิ่งอำนวยความสะดวก, วิวจากหน้าต่าง และข้อมูลเกี่ยวกับทำเล จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ทรัพย์ของคุณโดดเด่นกว่าคู่แข่งได้ ผู้เช่ามักชอบรายละเอียดที่ชัดเจนและความสะดวกในการหาข้อมูล!

3. บริการนายหน้า – ลงทุนเพื่อผลตอบแทนที่เร็วกว่า!
หากคุณไม่มีเวลามากพอในการจัดการด้วยตัวเอง หรือไม่อยากเสียเวลาทำการตลาด การใช้ บริการนายหน้า อาจเป็นทางออกที่ยอดเยี่ยม! นายหน้ามืออาชีพจะช่วยคุณ คัดกรองผู้เช่า และจัดการเรื่องสัญญาอย่างครบวงจร มีค่าคอมมิชชั่นนิดหน่อย แต่ถ้าเทียบกับความรวดเร็วในการได้ผู้เช่าที่มั่นคง บางครั้งมันก็คุ้มค่ามากกว่าที่คุณจะจ่าย! อย่าลืมเลือกนายหน้าที่มีเครือข่ายกว้างขวางและเข้าใจในตลาดที่คุณต้องการ

4. โดดเด่นเหนือคู่แข่ง – ทำให้ทรัพย์สินของคุณเป็นที่หนึ่งในใจ
การทำให้ทรัพย์สินของคุณแตกต่างจากที่อื่นเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จ! หากคุณมีจุดเด่นที่คู่แข่งไม่มี เช่น วิวที่สวยงาม ทำเลที่ดี หรือการตกแต่งสุดหรู คุณต้องเน้นจุดนี้ในประกาศและโฆษณา อย่ากลัวที่จะโชว์ความพิเศษ ใช้คำบรรยายที่น่าดึงดูด ช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกว่าทรัพย์สินของคุณไม่ใช่แค่ห้องธรรมดา แต่เป็นพื้นที่ที่คุ้มค่ากับการอยู่อาศัย!

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในการปล่อยเช่าและวิธีป้องกัน

1. การตั้งค่าเช่าผิดราคา – ฆ่าความหวังตั้งแต่เริ่ม!

หนึ่งในความผิดพลาดร้ายแรงที่นักลงทุนมือใหม่ทำกันบ่อยที่สุดคือ การตั้งค่าเช่าสูงเกินความเป็นจริง การคิดว่าตั้งราคาสูงแล้วจะได้กำไรเยอะอาจจะทำให้คุณต้องผิดหวัง! การตั้งค่าเช่าที่ไม่สอดคล้องกับตลาดจะทำให้หาผู้เช่า

วิธีป้องกัน:
ก่อนตั้งราคา คุณควรสำรวจตลาดให้ละเอียด ดูว่าทรัพย์สินที่คล้ายกันในบริเวณเดียวกันปล่อยเช่าเท่าไหร่ ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกและทำเลเป็นตัวตัดสินใจ อย่าลืมปรับค่าเช่าตามสภาพเศรษฐกิจและตลาดที่เปลี่ยนแปลง เช่น ถ้าพื้นที่ของคุณใกล้แหล่งงานหรือสถานีรถไฟฟ้า นี่คือข้อได้เปรียบที่สามารถใช้เพิ่มมูลค่าให้กับค่าเช่าได้!

2. มองข้ามค่าใช้จ่ายแอบแฝง – ปวดหัวเมื่อเงินไม่เหลือ

การเก็บค่าเช่าดูเหมือนจะเป็นเงินเข้ากระเป๋าตรงๆ แต่จริงๆ แล้ว ค่าใช้จ่ายแอบแฝง ก็เป็นสิ่งที่ต้องระวัง! ไม่ว่าจะเป็น ค่าซ่อมแซม, ค่าส่วนกลาง, ค่าประกันทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นกะทันหัน

วิธีป้องกัน:
จัดทำแผนงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง และเตรียมเงินสำรองไว้เสมอ เผื่อกรณีฉุกเฉินที่อาจเกิดขึ้น เช่น การซ่อมแซมห้องน้ำที่รั่ว หรือเครื่องปรับอากาศที่เสีย นอกจากนี้ การซื้อ ประกันทรัพย์สิน ก็เป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดคิด เช่น ไฟไหม้หรือน้ำท่วมที่ทำให้ต้องเสียค่าซ่อมแซมก้อนใหญ่

3. การไม่คัดกรองผู้เช่าอย่างเหมาะสม – ระเบิดเวลาที่คุณไม่อยากเจอ

การปล่อยเช่าให้ใครก็ได้โดยไม่คัดกรองเป็นเหมือนการเล่นพนันกับอนาคต! หากโชคร้ายคุณอาจพบเจอผู้เช่าที่ไม่รับผิดชอบ ค้างชำระค่าเช่า หรือทำให้ทรัพย์สินเสียหาย

วิธีป้องกัน:
อย่าละเลย การตรวจสอบประวัติผู้เช่า! ตรวจสอบว่าผู้เช่ามีประวัติการเช่าที่ดีหรือไม่ สอบถามข้อมูลจากเจ้าของบ้านเดิม หรือขอดูเอกสารรับรองทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน หรือเอกสารแสดงรายได้ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เช่ามีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ การขอเงินประกันล่วงหน้าอย่างน้อย 2-3 เดือนก็เป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ในกรณีที่ผู้เช่าเกิดปัญหา

เคล็ดลับการหาผู้เช่าระยะยาว: ทำอย่างไรให้ผู้เช่าตัดสินใจอยู่กับคุณแบบยาวๆ!

1. ตั้งค่าเช่าในราคาที่สมเหตุสมผล – ราคาดีดึงดูดใจ อยู่กันยาวๆ

การตั้งค่าเช่าในราคาที่เหมาะสมและไม่สูงเกินไปเป็นปัจจัยแรกๆ ที่ช่วยดึงดูดผู้เช่าระยะยาวได้ดีที่สุด! การที่ผู้เช่ารู้สึกว่าราคาค่าเช่าสมเหตุสมผล ไม่แพงเวอร์เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ในพื้นที่เดียวกันจะช่วยให้พวกเขารู้สึกว่าได้รับความคุ้มค่า และลดแรงจูงใจที่จะย้ายไปหาที่ใหม่ที่ถูกกว่า

2. ดูแลผู้เช่าอย่างดี – แก้ปัญหาไว สร้างความประทับใจ!

ไม่มีใครอยากอยู่ในที่ที่มีปัญหาให้ต้องแก้เอง โดยเฉพาะถ้าเป็นเรื่องการซ่อมแซมเครื่องใช้ไฟฟ้า, ระบบประปา หรือแม้กระทั่งเรื่องเล็กๆ น้อยๆ เช่น กุญแจห้องเสีย การตอบสนองอย่างรวดเร็วและใส่ใจในความสะดวกสบายของผู้เช่า จะทำให้พวกเขารู้สึกว่าคุณเป็นผู้ให้เช่าที่ใส่ใจและเชื่อถือได้

3. สร้างข้อเสนอพิเศษสำหรับผู้เช่าระยะยาว – ของดีต้องมีรางวัล!

ลองใช้กลยุทธ์ให้ข้อเสนอพิเศษที่กระตุ้นให้ผู้เช่าอยากอยู่กับคุณนานๆ เช่น การให้ส่วนลดพิเศษสำหรับการเซ็นสัญญาเช่า 2 ปีขึ้นไป หรือให้สิทธิพิเศษสำหรับการต่อสัญญาโดยไม่เพิ่มค่าเช่า ข้อเสนอเหล่านี้จะทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าการอยู่ต่อกับคุณนั้นคุ้มค่าและไม่ต้องคอยกังวลเรื่องการขึ้นค่าเช่าในอนาคต

4. สัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น – ชีวิตง่ายกว่าเมื่อทุกอย่างชัดเจน

ผู้เช่าส่วนใหญ่มักมองหาความสะดวกสบายในการทำสัญญาเช่า การทำสัญญาที่เงื่อนไขไม่ยุ่งยาก เช่น การต่อสัญญาหรือการยกเลิกสัญญาที่เข้าใจง่ายและไม่ซับซ้อน จะช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกอุ่นใจที่จะอยู่ต่อ ยิ่งถ้าคุณมีความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรอง เช่น ยินดีที่จะปรับปรุงห้องให้ใหม่ก่อนเริ่มสัญญา หรืออนุญาตให้มีการเลี้ยงสัตว์ ผู้เช่าก็จะยิ่งอยากอยู่กับคุณไปอีกนาน

สรุป

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไรแบบ Passive Income นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ถ้าวางแผนให้ดี โอกาสในการโกยกำไรก็สูงมาก! เริ่มจากการเลือกทรัพย์สินและทำเลที่เหมาะสม ตั้งค่าเช่าให้สอดคล้องกับตลาด และหาผู้เช่าที่เชื่อถือได้ พร้อมวางกลยุทธ์ในการจัดการค่าใช้จ่าย ทั้งการคำนวณ ROI และการรีไฟแนนซ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด การบริการที่ดีและการดูแลผู้เช่าอย่างใส่ใจจะทำให้พวกเขาอยากอยู่ยาวและจ่ายค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ แถมยังช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับทรัพย์สินของคุณ ดังนั้น ถ้าคุณวางแผนให้ดีและพร้อมลุย คุณจะพบว่าการสร้างรายได้แบบชิลๆ จากการปล่อยเช่าก็เป็นเรื่องที่เป็นไปได้!

Reference

ooo